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Nach jahrelanger Diskussion ist es endlich so weit. Ab dem 1. November 2007 soll die neue Energieeinsparverordnung in Kraft treten. Neu hierbei ist, dass für bestehende Gebäude ein Energieausweis eingeführt wird. Allerdings nicht sofort für alle Gebäude und auch nicht mit einer einheitlichen Berechnungsmethode. Für Immobilien-Eigentümer bedeutet der Energieausweis einen zusätzlichen Aufwand aber auch eine Chance. Schließlich sind die Heizkosten zunehmend ein Argument für Mieter und Käufer. Seit Jahren streiten Verbraucherorganisationen, Architekten- und Ingenieursverbände und die großen Wohnungsbaugesellschaften um die Regeln für den Energiepass, der jetzt offiziell Energieausweis heißt. Bei rund 39 Millionen Haushalten in Deutschland geht es um Kosten in Milliardenhöhe, da wurde gefeilscht, was das Zeug hält. Es ging vor allem um die Frage, welche Daten dem Energiepass zugrunde liegen sollen: eine detaillierte und damit teure Untersuchung durch einen Experten (bedarfsorientierter Ausweis) oder der anhand von Heizkostenabrechnungen einfach zu ermittelnde Verbrauch der aktuellen Nutzer (verbrauchsorientierter Ausweis). Herausgekommen ist eine reichlich bürokratische und schwer verständliche Regelung, von der viel beschworenen Transparenz für Eigentümer, Mieter und Käufer von Immobilien kann keine Rede sein.

Wann wird ein Energieausweis benötigt?

Bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing ist dem Käufer, Mieter oder Leasingnehmer der Energiepass „zugänglich zu machen“. Der Verkäufer oder Vermieter muss nicht von sich aus einen Energiepass vorlegen, sondern nur auf Verlangen. Dann allerdings „unverzüglich“. Neue Mieter haben das Recht, eine Kopie des Energieausweises zu erhalten.

Was der Energieausweis leistet.

Käufer und Mieter erfahren mit dem Pass, wie hoch die Kosten für Heizung und Warmwasser in etwa sein werden, und bekommen Basisinformationen über Dämmung und Heizanlage. Besitzer erhalten eine erste Information über den energetischen Zustand ihres Hauses sowie in Kurzform Empfehlungen für Sanierungen und Modernisierungen, die den Energieverbrauch senken.

Welche Informationen der Ausweis enthält.

Das vierseitige Papier gibt einen Überblick darüber, wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr verbraucht. Hierfür wird nach einer Gebäudeaufnahme durch einen Energieberater der Energiebedarf – also, wie viel aus Öl, Gas, Fernwärme oder Pellets gewonnene Energie das Haus nach standardisierten Vorgaben verbraucht. Der ausgestellte Energieausweis stellt den aktuellen Verbrauch dar und zeigt, wo Ihr Haus im Vergleich zu anderen Gebäuden energetisch steht. Der Energieausweis ist an keine Modernisierungsverpflichtung gebunden.

Wie der Energiepass berechnet wird.

Beim bedarfsorientierten Ausweis wird die Energieeffizienz durch die Bestandsaufnahme des jährlichen Energiebedarfs eines Gebäudes für Beheizung, Warmwasseraufbereitung und Wohnungslüftung berechnet. Er berücksichtigt dabei die Daten der Gebäudehülle, wie etwa Dämmung von Fenstern, Wänden oder Dach, die verwendeten Baumaterialien und die Bauweise. Mit in die Berechnung fließen außerdem die Eigenschaften der Lüftungs- und Heizanlage ein, also ob etwa regenerative Energie oder Wärmepumpen verwendet werden. Aus diesen Daten wird dann berechnet, wie viel Energie für das Gebäude bei durchschnittlichem Nutzverhalten und Klima verbraucht wird.
Als Kennzahl wird dann im Bedarfsausausweis der so genannte Primärenergiebedarf eingetragen. Primärenergiebedarf nennt man den Gesamtbedarf an Energie, der für die Beheizung, Klimatisierung und Warmwasserversorgung eines Gebäudes unter Normbedingungen gebraucht wird. Dazu gehört auch der Aufwand, der für die Gewinnung, die Aufbereitung und den Transport der Energie (etwa für Öl oder Gas) nötig ist.

Ein Beispiel: Ein Altbau verbraucht pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 28 Liter Heizöl. Ein Liter Heizöl entspricht – ebenso wie ein Kubikmeter Erdgas – rund 10 Kilowattstunden Energie. Im Energiepass steht als Endenergieverbrauch 280 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (abgekürzt 280 kWh/m⊃2;a).

Bei der verbrauchsorientierten Variante des Ausweises wird die Energieeffizienz aus der innerhalb eines Jahres tatsächlich verbrauchten Energiemenge ermittelt. Das Problem: Diese Methode der Berechnung kann stark in die Irre führen. Der verbrauchsorientierte Ausweis bildet nämlich weniger den Zustand eines Gebäudes, sondern eher das Verhalten seiner Bewohner ab. Ob Familien mit Kindern oder eher berufstätige Singles in einem Haus wohnen beeinflusst den Energieverbrauch eines Gebäudes enorm. Eine extreme Verzerrung könnte auch bei Einfamilienhäusern zum Tragen kommen: Verbringen die Bewohner etwa den ganzen Winter auf Mallorca anstatt in ihren vier Wänden in Deutschland, wäre ein Null-Energie-Haus die Folge bei der Berechnung der Energieeffizienz ihres Hauses.

TIPP

Aussagekräftiger ist immer der bedarfsorientierte Ausweis, der eine Bestandsaufnahme der Dämmung, der Baumaterialien und des Heizsystems erfordert. Daraus wird errechnet, wie viel Energie das Gebäude bei durchschnittlichem Nutzverhalten verbraucht.